रिवर्स मॉर्टगेज

रिवर्स मॉर्टगेज म्हणजे काय?
Sort of Home equity line of credit (HELOC)
Keep in mind that reverse mortgages are sold, not purchased.

कोणाला घेता येते?
– वय ६२ किंवा अधिक
– स्वतःचे घर, Primary residence only
– घरात इक्विटी हवी

रिवर्स मॉर्टगेजचे फायदे काय?
– घरात असलेली इक्विटी वापरता येते. easy access to money
– HUD/FHA चा आधार. जर लेंडर पैसे देऊ शकला नाही तर HUD/FHA पैसे देईल अशी तरतूद.
– ज्यांच्याकडे खूप इक्विटी आहे, पण सध्याचे वार्षिक उत्पन्न कमी आहे, अशांसाठी सोईस्कर.

रिवर्स मॉर्टगेजचे तोटे काय?
– समजण्यास कठीण प्रॉडक्ट.
– खूप महाग. अनेक फीज (बहुतेक लपलेल्या) उदा.ओरिजीनेशन फी (२% पहिल्या $२००,००० साठी, जास्तीत जास्त $६००० पर्यंत) टायटल पॉलिसी, सर्व्हे, लीगल, रेकॉर्डिंग फी, प्रत्येक महिन्याची लोन सर्व्हिसींग फी. या सगळ्या फी रोलओव्हर करून दाखवल्या जातात ज्यामुळे out-of-pocket खूप कमी दिसते, पण आज न उद्या ते आपल्यालाच भरावे लागते.
– कंव्हेंनशनल लोनपेक्षा रिवर्स मॉर्टगेजचा व्याज दर जास्त.
– लागू असलेले व्याज मुद्दलात जमा होते त्यामुळे व्याजावर व्याज जमा होऊन लोन वाढते.
– लागू असलेले व्याज tax deductible नाही कारण ते दर वर्षी paid नसते, ते लोनमध्ये जमा होते.
– As per FHA guidelines, HELOC + other liens cannot exceed 80% of home’s appraised value. (LTV <= 80% ) रिवर्स मॉर्टगेजच्या बाबतीत असा काही नियम आहे की नाही, याबद्दल नक्की खात्री नाही, पण असेल तर आश्चर्य वाटणार नाही.

चांगला पर्याय काय?
घरातील इक्विटी शक्यतो वापरू नये. अगदीच उपाय नसेल तर HELOC वापरावी. HELOC चे दिलेले व्याज tax deductible असते.

इक्विटी म्हणजे एखाद्या अ‍ॅसेटमध्ये आपल्या मालकीचा हिस्सा. समजा तुम्ही ५० लाखाची जागा घेतली आणी त्यावर कर्ज ३० लाख आहे, म्हणजे तुमची इक्विटी झाली ५० वजा ३० = २० लाख. तुम्ही जसे जसे कर्ज फेडत जाणार, तसे तसे कर्ज कमी कमी होऊन तुमची इक्विटी वाढत जाणार. समजा जागेची किंमत वाढली तर तुमची इक्विटी वाढणार, तसेच किंमत कमी झाली तर तुमची इक्विटी कमी होणार. जर जागेची किंमत कर्जापेक्षा कमी झाली, तर इक्विटी निगेटिव्ह पण होऊ शकते. बँकेला पॉसिटीव्ह इक्विटी हवी असते, निगेटीव्ह नको. याची खात्री करण्यासाठी ते सुरुवातीला आणी दर ५ वर्षांनी प्रॉपर्टी अप्रेजल करतात.

निवृत्त लोकांची घरात खूप इक्विटी असू शकते, पण वार्षिक उत्पन्न जर कमी असेल तर पंचाईत. घरात इक्विटी तर खूप आहे, पण त्या इक्विटीचा वापर ते करू शकत नाहीत. अशा वेळी Home Equity Line of Credit (HELOC) किंवा रिवर्स मॉर्टगेज कामाला येतात.
रिवर्स मॉर्टगेज म्हणजे इक्विटी गहाण ठेऊन काढलेले कर्ज, जे कर्जदार मरेपर्यंत किंवा त्याने घर विकेपर्यंत द्यावे लागत नाही. रिवर्स मॉर्टगेज किंवा HELOC घेतले नाही, तर मग घर विकण्याशिवाय पर्याय नसतो.

रेग्युलर मॉर्टगेजने तुम्ही इक्विटी वाढवत जाता आणि रिवर्स मॉर्टगेजने इक्विटी वापरत जाता. (निवृत्तीवेतन म्हणून किंवा आजारपणाचा खर्च म्हणून).

समजा तुमची जागा ५० लाखाची आहे आणि त्याचे अजून १० लाख कर्ज बाकी आहे.बँक तुम्हाला जागेच्या ६०% रिवर्स मॉर्टगेज द्यायला तयार आहे (३० लाख)

HELOC आणि रिवर्स मॉर्टगेज मधील फरक:
१) HELOC साठी किमान वयाची अट नाही जी रिवर्स मॉर्टगेजला असते.
२) रिवर्स मॉर्टगेजसाठी क्रेडिट किंवा उत्पन्न बघत नाहीत कारण कर्जदार मरेपर्यंत त्याला पैसे परत करावे लागत नाहीत. HELOC साठी मात्र क्रेडिट किंवा उत्पन्न पाहिले जाते.
३) HELOC साठी तुमचे पहिले कर्ज (First Mortgage) असू शकते. रिवर्स मॉर्टगेजमध्ये First Mortgage चालत नाही. जर First Mortgage असेल तर ते फेडावे लागते. समजा तुमचे घराचे शिल्लक लोन १० लाख आहे, मग बँक ते फेडते. अशावेळी मग रिवर्स मॉर्टगेज मध्ये बॅलन्स कर्ज १० लाख होते आणि तुम्ही अजून २० लाख घेउ शकता. (कमाल मर्यादा ३० लाख असेल तर). HELOC मध्ये १० लाख हे पहिले कर्ज (First Mortgage) तसेच चालू रहाते, शिवाय HELOC मधून तुम्ही ३० लाख घेउ शकता. (कसे काय? कारण HELOC + First lien हे जागेच्या ८०% पर्यंत मिळू शकते, ६०% नाही).

ही ३० लाख रक्कम दाखवली आहे, त्याला “मॅक्झिमम ड्रॉ अमाउंट” म्हणतात, म्हणजे तुम्ही जास्तीत जास्त ३० लाख कर्ज घेऊ शकता. ते कसे घेऊ शकता? रिवर्स मॉर्टगेज कर्ज मंजुरीच्या वेळी एकदम किंवा मासिक हप्त्यात किंवा जरूर पडेल तसे (५ लाख, मग २.५ लाख वगैरे)

HELOC च्या परतफेडीसाठी ठराविक मुदत असते (साधारणतः १० वर्षे). म्हणजे १० वर्षांनी घेतलेले शिल्लक कर्ज (balance loan) एकदम द्यावे लागते (याला बलून लोन असे पण म्हणतात, फुगा एकदम फुगतो तसंच काहीसं आहे म्हणून) किंवा रिफायनान्स (म्हणजे जुने लोन परतफेड करून नवीन सुरू) करावे लागते.

रिवर्स मॉर्टगेजला अशी काही अट नसते, त्यामुळे कर्जदार मरेपर्यंत किंवा घर विकेपर्यंत पैसे काढू शकतो (ड्रॉ लिमिटपर्यंत). तेव्हा मात्र ते कर्ज, जमलेल्या व्याजासकट बँकेला लगेच एक-रकमी फेडावे लागते. जर तुमचे वारसदार तसे करू शकले नाहीत, तर बँक ते घर विकून पैसे वसूल करते. (कर्जाच्या वरील उरलेले पैसे वारसांना मिळतात, पण वारसदारांमध्ये पण भांडणे असू शकतात त्यामुळे अजून कटकट होऊ शकते).

HELOC आणि रिवर्स मॉर्टगेजचे दर बहुतेक करून variable असतात (prime + margin %) हा बदलता व्याजदर महिन्या-महिन्याला बदलतो की वर्षातून एकदा ते नीट बघून घ्या. (बँका त्यात लबाडी करून, वरचेवर दर बदलता ठेऊन पैसे कमवतात). रिवर्स मॉर्टगेजचा व्याजदर साधारणतः HELOC च्या दरापेक्षा जास्त असतो. (कारण HELOC ला ठराविक मुदत असते, पण रिवर्स मॉर्टगेजला नाही, त्यामुळे बँकेला जास्त रिस्क).

HELOC चे व्याज दर महिन्याला भरावे लागते. रिवर्स मॉर्टगेजला मात्र ते लोनमध्ये जमा केले जाते, म्हणजे पुढच्या महिन्यात तुम्ही व्याजावर पण व्याज देता. पुर्वी या प्रकारामुळे लोन हे पटकन ड्रॉ लिमिटपर्यंत जायचे आणि मग बँक घर घेऊन कर्जदाराला हाकलून द्यायची. पण आता FHA ने नियम बदलले आहेत आणि कर्जदाराला मरेपर्यंत घरात राह्ता येते. (भारतात याबद्दल काय नियम आहे, ते माहित नाही).

आता तुम्हाला कळलेच असेल की बँकेच्या सेल्समनला रिवर्स मॉर्टगेज का आवडते ते?

ता.क. हा कायदेशीर किंवा टॅक्स सल्ला समजू नये.